כיצד מכנסים ומנהלים אסיפות בעלי דירות בבניין משותף

לכל בניין משותף ישנו תקנון, אשר קובע את כללי ההתנהלות בו.

תקנון יכול להיות אחד משניים:-

1. תקנון מוסכם – תקנון הכולל הוראות התנהלות שונות כפי שנקבעו ע”י רושם התקנון, בדרך כלל פרי הוראות בהסכם המכר והוא נרשם בלשכת רישום מקרקעין במועד רישום הבית המשותף.
2. תקנון מצוי – בבניינים בהם אין תקנון מוסכם או עד לרישומם בלשכת רישום המקרקעין, יחול התקנון המצוי, אשר הוראותיו מצויות  בתוספת לחוק המקרקעין.

התקנון הינו למעשה הסכמה בין בעלי הדירות לגבי האופן בו ינוהל הבית המשותף.

במאמר זה נעמוד על האופן בו מכנסים ומנהלים אסיפת בעלי דירות בהתאם להוראות התקנון המצוי (ככל שבבניין ישנו תקנון מוסכם – הכללים לכינוס וניהול אסיפה יכול שיהיו אחרים ויש לעיין בתקנון זה).

1. הגורם המכנס את האסיפות הכלליות של בעלי הדירות הינו נציגות בעלי הדירות (הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה). אסיפה כללית צריך שתתקיים אחת לשנה ולא יאוחר מ 15 חודשים ממועד קיום האסיפה הקודמת.
2. פרט לאסיפות כלליות רגילות, ניתן לזמן אסיפות שלא מן המניין. הגורם המכנס אסיפות שלא מן המניין הינו הנציגות, אם היא רואה בכך צורך והיא חייבת לזמן אסיפה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן היחידות לפחות. ניתנה דרישה כאמור, על הנציגות לכנס אסיפה ואם לא כינסה תוך 14 יום ממועד שהוגשה לה הדרישה, רשאים בעלי הדירות שדרשו את האסיפה להועיד את האסיפה.
3. הודעה על מועד אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי הדירות 4 ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט בבית המשותף או בתוכו רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום לאחר שהוצגה (ודהיינו – או שנמסרת הודעה אישית לכ”א מבעלי הדירות – שאז די ב 4 ימי הודעה מוקדמת או שתולים הודעה במקום בולט בבניין – שאז יש צורך ב 5 ימי הודעה מוקדמת).
4. רואים אסיפה כללית כחוקית אם השתתפו בה בעליהן של מחצית היחידות, לפחות, בעצמם או באמצעות מיופה כוח. ההודעה על אסיפה כללית יכול שתקבע כי אם לא יהיה נוכח מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים (בתנאי, כמובן, שזומנה כדין).
5. בהודעה על מועד אסיפה כללית יפורט סדר יומה. בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר היום ובלבד שהודעה על כך תמסר לכל בעלי ההדירות האחרים יומיים לפחות לפני מועד האסיפה, בדרך בה נמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. האסיפה לא תידון בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הנוכחים הסכימו שהעניין יעמוד בה לדיון.
6. אסיפה כללית תבחר יו”ר ומזכיר אסיפה. יושב הראש רשאי בהסכמת האסיפה לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.
7. החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב קולות. ואולם, החלטה המטילה על בעל יחידה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בחוק המקרקעין (בפרק הדן בבתים משותפים) או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיו לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.
8. הצבעה באסיפה תהיה בהרמת ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי היחידות הנוכחים, תתבצע הצבעה בקלפי. בהצבעה, לכל בעל דירה קול אחד. היה מספר הקולות שקול בהצבעה, יהיה ליושב הראש קול מכריע.
9. כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה ולהצביע בעצמו או באמצעו בא כוח. בא כוח שנתמנה לייצג בעל יחידה יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי בעל היחידה שמינה אותו. בעל יחידה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה ע”י בא כוח שנתמנה בהתאם לתקנון אותו תאגיד. היה לדירה יותר מבעלים אחד, ימנו הבעלים אחד מהם (או אדם אחר) כבא כוחן. בא הכוח האמור יביא בפני הנציגות כתב מינוי חתום ע”י כל בעלי היחידה.
10. יובהר, כי אסיפה שלא זומנה וכונסה כאמור לעיל אינה אסיפה חוקית, על כל המשתמע מכך.
11. חוק המקרקעין קובע נושאים ספציפיים בהם נדרש רוב מיוחד של בעלי הדירות או בהם הרוב יקבע לפי חלקו של נכס ברכוש המשותף.

אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.

כל הזכויות שמורות לגבור משרד עורכי דין.

קישורים נוספים:

מערכת תשלומי ועד בית בכרטיס אשראי

תוכנה לניהול ועד בית